投資產業園改造項目的三個邏輯

               隨著存量地產市場不斷升溫,很多城市積累的工業區和產業園區成為地方政府推動城市更新、引導扶持產業園區提質增效的重點。如廣深地區,產業園改造項目正成為政府推動城市更新的主旋律。


政策推動下,不少嗅覺靈敏的開發商視產業地產為業務新寵,如龍頭房企碧桂園、萬科等,2017年以來紛紛轉型進入產業園區領域。越來越多的金融資本也開始高度關注產業園區改造,或正加快論證,或已悄然投身其中。


然而產業園類改造項目投資回報周期長,對運營經驗要求高,通過發REITs實現退出也比較難,導致大部分傳統金融機構對產業園區改造項目的投融資仍然顧慮重重,難以下手。


其實,在資本眼中,和寫字樓、公寓、酒店、商場等物業一樣,產業園也是能產生現金流的資產,投資產業園區改造項目,最重要的是要弄懂以下三重邏輯。


第一是投資邏輯。


持有型物業投資的決策準則在於內部收益率(IRR)要大於資金成本。IRR大於資金成本,說明運營期間的收益能夠有所結餘,可以依靠資產的收益持續運營。


據此準則,要想從產業園區投資獲得收益,無非從提高IRR和降低成本兩方麵入手,前者對應資產獲取能力和運營能力,後者對應融資成本。


目前國內產業園改造投資,有兩類地產基金先行者。


一類是具有低成本資產獲取能力的。產業園和商改寫、酒改寫的投資一樣,項目的出口都是出租或出售,關鍵在於入口差異——項目的取得成本,這決定了項目改造運營後租金收益空間的大小。


據了解,目前某百強地產開發商旗下專做產業園改造項目投資的私募地產基金,專門收購受困資產(或叫特殊機會資產),進行資產修複、運營,旗下多個產業園項目的內部收益率測算都在15%以上。而之所以其敢於操做困境資產,是因為具備了非常專業的受困資產投資團隊,訴訟能力也很強。


另外一類是具有長期、低成本融資能力的。如專注於產業園改造業務的北京嘉豐達,目前產業園領域募集的資金主要是相對較長期限的美元基金,海外投資者較為認可產業園改造的投資邏輯,對於投資期限的要求較為寬鬆。


相對於專業的投資基金,目前國內金融機構對產業園改造類項目的投資收益要求以及資產的回報特征認知還存有局限,仍然秉持的是“有擔保”、“有兜底”的債性固收思維,放款年限一般是兩年期,然而產業園改造項目從啟動到成熟一般需要三到五年的時間,造成資金要求與項目需求的不匹配。


第二是運營邏輯。


產業地產說白了是運營增值、獲取穩定收益的生意。傳統的基於租賃模式的產業園區,投資方與企業之間,園區內各企業之間缺乏互動關係,僅以物業出租求生,越來越步履維艱。


而通過附加的增值服務、周邊的環境、產業園區內的企業互動以及產業鼓勵政策,經過幾年積累後,好的產業園可以實現資產價值的爆發,媲美主流商圈(比如北京的上地和亦莊地區)。根據運營經驗數據,園區達到客戶穩定、產業清晰的成熟運營期(約5年)之後,資產價格會迅速提高。


運營獲得的收益是多方麵的。如直接收益,通過運營服務平台提供采購共享服務、電商服務等;投資收益,對園區的各種企業進行投資可獲得股權投資回報;間接收益,通過提升客戶滿意度及忠誠度進而提高租金溢價,通過運營打造行業標杆獲得品牌溢價。


一般而言,開發商背景的地產基金更具運營優勢。如前文提到的某百強開發商旗下的地產基金,在亦莊投資的某產業園項目,通過引入京東、國美在線、同仁堂等龍頭企業,招商工作在一年時間內的去化率達到了75%。


第三是退出邏輯。


目前看產業園投資退出路徑主要是租金的資產證券化,一般產業園招商達到70%以上的穩定租約後,就可嚐試。


通過發REITs產品實現退出目前看比較難,由於舊產業園多存在分割銷售,導致投資方在收購產業園項目時,收購的是一個個的公司而非資產,因此在發REITs產品時,很難做到資產的嚴格隔離。


在改造建設期,產業園投資方也願意接受金融機構的股權投資,通過一定份額的股權轉讓,把非流動性的不動產打造成可流動的股權投資產品,預計最短三年金融機構可實現退出。


不過目前來看,金融機構做地產類項目股權投資還有兩個困境問題沒有得到解決:一是缺乏判斷項目投資價值的專業人員;二是沒有形成股權投資的風控體係。


總體而言,盡管金融機構淘金產業園改造項目仍然顧慮重重,但很多機構都已經把產業園改造投資列為“必行之事”。在地方政府推動城市更新、引導扶持產業園區提質增效的大背景下,產業園的投資機會無需質疑,從收購期、建設期到運營期,金融機構與產業方牽手有多種可能,隻是合適的介入路徑尚待探索。

產業園改造 

東莞產業園裝修改造選東莞绿巨人黑科技破解app下载裝飾。